專訪中關(guān)村西區(qū)管理委員會(huì)辦公室常務(wù)副主任田一川
中關(guān)村的調(diào)整到底止于表面為應(yīng)付差事還是怎樣？按照西區(qū)的調(diào)整，未來(lái)DIY等業(yè)態(tài)以及個(gè)體商戶是否會(huì)離開中關(guān)村？五年后，中關(guān)村電子賣場(chǎng)是否會(huì)變成電子商場(chǎng)？
帶著種種疑問(wèn)，電腦報(bào)記者專訪了中關(guān)村西區(qū)管理委員會(huì)辦公室常務(wù)副主任田一川，就西區(qū)調(diào)整的重點(diǎn)和熱點(diǎn)為我們做詳細(xì)的解讀。
疑問(wèn)一：調(diào)整后嚴(yán)重過(guò)剩的賣場(chǎng)面積怎么辦？
電腦報(bào)：有傳聞?wù)f調(diào)整中希望每個(gè)品牌在每個(gè)賣場(chǎng)只建一家店，那按照現(xiàn)在IT品牌不過(guò)幾十家，按每家品牌店鋪100平方米計(jì)算，100個(gè)才能租賃1萬(wàn)平方米的賣場(chǎng)，遠(yuǎn)低于目前中關(guān)村三大賣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積，多出的賣場(chǎng)面積怎么辦？
田一川：在中關(guān)村西區(qū)的業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃中有一條叫樓宇調(diào)控，而三大賣場(chǎng)商業(yè)面積的調(diào)整也是屬于這條里面的。三座大廈本身并不是所有的面積都是電子賣場(chǎng)，海龍電子城總建筑面積是7萬(wàn)多平方米，電子賣場(chǎng)面積大約2萬(wàn)平方米，鼎好建筑面積不到19萬(wàn)平方米，而賣場(chǎng)面積大約為10萬(wàn)平方米，E世界建筑面積15萬(wàn)多平米，賣場(chǎng)面積是6.3萬(wàn)平方米。這幾大賣場(chǎng)里，只有鼎好的賣場(chǎng)面積超出了規(guī)劃中的要求，其他兩家都不足50%。說(shuō)將三座大廈的商業(yè)面積降到50%以下主要是針對(duì)寫字間的調(diào)整，根據(jù)西區(qū)的實(shí)際情況，政府要求三座大廈寫字間不再引進(jìn)銷售類企業(yè)，對(duì)現(xiàn)有的在租賃合同期內(nèi)的銷售類企業(yè)進(jìn)行協(xié)商調(diào)整，最終回歸辦公使用。
從去年一年截至今年上半年，海龍已經(jīng)完成了3萬(wàn)平方米的調(diào)整，鼎好完成了2萬(wàn)多平方米的調(diào)整，E世界也完成了不到3萬(wàn)平方米的調(diào)整，三大賣場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整的商業(yè)面積加起來(lái)達(dá)到8萬(wàn)多平方米，而這些調(diào)整主要就是針對(duì)寫字間內(nèi)經(jīng)營(yíng)類企業(yè)的遷出。盡管按照西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃對(duì)2011年的規(guī)劃在數(shù)字顯示上我們是超額完成了，但實(shí)際上還有很多事情要做，比如電子市場(chǎng)、品牌專賣店等。
目前我們正在和商務(wù)委、工商局等部門，研究制定設(shè)定品牌專賣店的補(bǔ)貼辦法，初稿已經(jīng)完成了，但細(xì)則還有待完善，我們希望能夠通過(guò)這種方式來(lái)起到引領(lǐng)的作用。我們的遠(yuǎn)期目標(biāo)是要消滅這些亂象的市場(chǎng)，目前只能是一廂情愿，我們只能規(guī)范。
黑導(dǎo)購(gòu)、偷稅漏稅、盜版侵權(quán)、強(qiáng)買強(qiáng)賣等這些情況都是中關(guān)村市場(chǎng)存在的真實(shí)情況，我們引進(jìn)高端品牌專賣店的目的就是希望能夠起到引領(lǐng)的作用。
疑問(wèn)二：中關(guān)村個(gè)體商販將何去何從？
電腦報(bào)：個(gè)體戶、非公司運(yùn)營(yíng)類型的商戶都會(huì)被淘汰出中關(guān)村？
田一川：我個(gè)人認(rèn)為不能以企業(yè)規(guī)模論成敗，而應(yīng)該以是否依法合法文明經(jīng)營(yíng)為準(zhǔn)則。調(diào)整方案中，針對(duì)個(gè)體小商販我們采取的是禁止新進(jìn)入，已有的不會(huì)趕走。
其實(shí)太平洋電腦城在不在對(duì)西區(qū)影響都不大，原因特別簡(jiǎn)單，到今天為止，從太平洋出來(lái)想入駐西區(qū)賣場(chǎng)寫字樓的銷售企業(yè)一家都沒批準(zhǔn)。如今三大賣場(chǎng)的電子市場(chǎng)還有空缺柜臺(tái)，個(gè)別從太平洋電腦城出來(lái)的商戶進(jìn)入了西區(qū)的電子市場(chǎng)，但更多的是轉(zhuǎn)型和離開了。
至于你說(shuō)的小商販特別敏感，害怕自己會(huì)被淘汰出中關(guān)村，我想說(shuō)的是，合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，是不會(huì)害怕這些調(diào)整的。一些小商販販私販假違法，這才是癥結(jié)所在。品牌廠商是不會(huì)公開做這些事情的，因?yàn)檫`法代價(jià)太大。而小商販和小企業(yè)轉(zhuǎn)型快也不怕，他才會(huì)特別怕你不讓他繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。2010年五一前夕，北京工商、文化、公安等幾大部門聯(lián)合進(jìn)駐三大電子賣場(chǎng)辦公，加大了執(zhí)法力度，專門就是針對(duì)這些販私販假搞違法經(jīng)營(yíng)的小企業(yè)小商販們。他們害怕賣場(chǎng)調(diào)整，因?yàn)樗麄円再u水貨、非法拼裝為生，一旦調(diào)整利益將受到巨大損失。
疑問(wèn)三：調(diào)整中如何平衡賣場(chǎng)、商戶等各方利益？
電腦報(bào)：調(diào)整方案中對(duì)E世界、海龍、鼎好等幾大商業(yè)賣場(chǎng)的定位都有調(diào)整，在實(shí)際的調(diào)整中，難點(diǎn)在哪里？如何平衡各方利益？
田一川：辯證的從歷史的角度看中關(guān)村30年的發(fā)展，剛發(fā)展的時(shí)候，中關(guān)村是電子一條街，也有一個(gè)名字叫“騙子一條街”，30年發(fā)展下來(lái)，中關(guān)村的賣場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)龐大，擁有12家電子賣場(chǎng)，知名的只有海龍、鼎好和E世界三家，但坑蒙拐騙現(xiàn)象依然存在，什么黑導(dǎo)購(gòu)、強(qiáng)買強(qiáng)賣這些都是問(wèn)題所在。
實(shí)際上在整個(gè)西區(qū)賣場(chǎng)的調(diào)整中，利益是最大阻力和難點(diǎn)。目前三座大廈電子賣場(chǎng)面積加起來(lái)一共是18萬(wàn)平方米，總共擁有商戶3800多戶，而電子賣場(chǎng)的平均租金在20元左右/平米，而寫字樓的平均租金是5元/平米，電子賣場(chǎng)為何不按照寫字間的方式出租房屋，就是利益所致，這也是我們?cè)跇I(yè)態(tài)調(diào)整中最大的難點(diǎn)。
目前很多商戶的利潤(rùn)來(lái)源不正常。一部分經(jīng)銷商的盈利方式是通過(guò)廠商給經(jīng)銷商的返點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。而那些經(jīng)營(yíng)水貨和非法拼裝的DIY商戶，龐大到無(wú)法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)的程度。
專訪海龍電腦城總經(jīng)理高偉華
中關(guān)村調(diào)整樣本海龍的艱難轉(zhuǎn)型
“中關(guān)村傳統(tǒng)電子賣場(chǎng)已經(jīng)到了不得不調(diào)整的地步，現(xiàn)在調(diào)整可能短期內(nèi)利益會(huì)有影響，但長(zhǎng)期來(lái)看不調(diào)整可能會(huì)面臨死亡的危險(xiǎn)。”
調(diào)整期損失租金千萬(wàn)元
電腦報(bào)：現(xiàn)在消費(fèi)者覺得電腦城不是一般人能去的地方，沒有熟人，沒有專業(yè)知識(shí)和驚人的定力，誰(shuí)敢去電腦城？
高偉華：的確，我每周都會(huì)在不同時(shí)間段去賣場(chǎng)觀察，對(duì)于你說(shuō)的這些情況，我自己也是感同身受，如果我是消費(fèi)者，導(dǎo)購(gòu)拉客的過(guò)分熱情之下，我的心態(tài)馬上就發(fā)生變化了，這各種問(wèn)題也是海龍以及整個(gè)中關(guān)村賣場(chǎng)必須調(diào)整的動(dòng)因之一。
中關(guān)村客流量一直在減少，這不是海龍一家的事情，消費(fèi)者不是對(duì)哪個(gè)賣場(chǎng)不信任，而是對(duì)整個(gè)中關(guān)村不信任了，這是全行業(yè)面臨的危機(jī)。曾經(jīng)是中關(guān)村三強(qiáng)之一的賣場(chǎng)太平洋已經(jīng)不再了，除了其背后的特殊原因以外，如果它經(jīng)營(yíng)狀況非常好，也不會(huì)說(shuō)轉(zhuǎn)型或者退租了。
現(xiàn)在開始的種種調(diào)整措施，短期內(nèi)對(duì)中關(guān)村賣場(chǎng)來(lái)說(shuō)也許成效不大，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)在消費(fèi)者心目中的壞形象，但是賣場(chǎng)不調(diào)整，死亡是肯定要來(lái)臨的。
調(diào)整后小個(gè)體商戶會(huì)消失
電腦報(bào)：是不是調(diào)整以后，只保留高端業(yè)態(tài)，低端的DIY業(yè)態(tài)要從海龍消失掉？
高偉華：盡管沒有明文規(guī)定，但是政府相關(guān)部門召集我們開會(huì)提出，到明年底將賣場(chǎng)內(nèi)DIY降到怎樣的比例。實(shí)際上，DIY是整個(gè)中關(guān)村賣場(chǎng)里比例最高的業(yè)態(tài)，這種調(diào)整直面了這些被調(diào)整商家未來(lái)的出路。雖然說(shuō)賣場(chǎng)沒有義務(wù)去考慮商家的出路在哪里，但我們不得不考慮，不能說(shuō)合同到期就如何如何。
今年海龍五層賣場(chǎng)已經(jīng)開始逐步調(diào)整，原來(lái)1000平方米的DIY區(qū)域已經(jīng)沒有了，逐漸變成品牌售后的服務(wù)店，在接下來(lái)的一年中我們也會(huì)逐漸調(diào)整。
調(diào)整以后，也不能說(shuō)DIY會(huì)完全消失。曾經(jīng)我記得有一陣把所有DIY列入低端產(chǎn)品業(yè)態(tài)，從我個(gè)人的角度來(lái)說(shuō)不是很認(rèn)同。DIY從品類的角度來(lái)說(shuō)是有消費(fèi)需求的，賣場(chǎng)能做的就是從幾個(gè)方面去調(diào)整，把商鋪的形式做一個(gè)調(diào)整，比如今年海龍引進(jìn)了高端DIY店面，我覺得可能那些夫妻店，3~5平米的小柜臺(tái)確實(shí)是有調(diào)整的必要。
未來(lái)：商場(chǎng)化轉(zhuǎn)型
電腦報(bào)：在海龍的調(diào)整中，最困難的地方在哪里？
高偉華：的確，中關(guān)村經(jīng)歷了10多年的調(diào)整以后，目前賣場(chǎng)面積大量過(guò)剩，而對(duì)于這種大規(guī)模的業(yè)態(tài)調(diào)整，很容易讓先行者死在沙灘上。并非說(shuō)海龍有多高覺悟，不調(diào)整，可能目前眼前的利益在一定程度一定階段有保證，一旦調(diào)整就會(huì)有很多影響。
海龍寫字間自有物業(yè)的調(diào)整相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易一些，但是，現(xiàn)在對(duì)于海龍來(lái)說(shuō)，調(diào)整和管理寫字間大約2000平方米左右的業(yè)主店是最難的。這大約2000平方米的業(yè)主店分散在海龍寫字間的各個(gè)樓層，有些業(yè)主自己做產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，盡管我們與政府管理部門也進(jìn)行過(guò)交流，業(yè)主店的物業(yè)權(quán)歸屬于業(yè)主，海龍去處理與他們的管理關(guān)系有一定難度。
電腦報(bào)：目前當(dāng)下，我們對(duì)于五年后的海龍有何規(guī)劃？我們?cè)瓉?lái)所定義的電子賣場(chǎng)業(yè)態(tài)，是不是已經(jīng)過(guò)時(shí)了，未來(lái)海龍電子城可能會(huì)改名為“海龍電子商場(chǎng)”之類的名稱，或者海龍MALL等？我們是否會(huì)改變與現(xiàn)有租賃商戶的關(guān)系？我們希望五年后的電腦城會(huì)是什么樣子？
高偉華：從我操盤的角度來(lái)看，希望海龍與商戶之間的關(guān)系有調(diào)整。我們之前不斷再說(shuō)希望能夠加強(qiáng)對(duì)商戶的服務(wù)，但實(shí)際上賣場(chǎng)收了商戶的租金又去管商戶是如何經(jīng)營(yíng)的，商戶是非常不愿意的。我們希望能夠在經(jīng)營(yíng)模式上做一些調(diào)整，可能我們會(huì)借鑒商場(chǎng)化的一些方式，去發(fā)揮它的作用，但是并不是說(shuō)要把海龍變成商場(chǎng)，那樣海龍存在的優(yōu)勢(shì)就沒有了。比如我們現(xiàn)在在三層已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一收銀，二層也在往100%統(tǒng)一收銀去推進(jìn)，DIY要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一收銀是很難的。另外一方面，我們和經(jīng)銷商的關(guān)系，這種純租賃的方式也希望能有一些改變。
對(duì)海龍電子城來(lái)說(shuō)，要經(jīng)過(guò)兩到三年的時(shí)間，按照西區(qū)調(diào)整規(guī)劃的要求調(diào)整到位。比如用兩年的時(shí)間把DIY以及整機(jī)商戶的結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，用實(shí)力較強(qiáng)的商戶來(lái)替換，另外就是經(jīng)營(yíng)模式的調(diào)整，希望能夠和今天的海龍有一些變化。
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