中 關 村：重大資產出售暨關聯交易報告書（修訂稿）

北京中關村科技發展（控股）股份有限公司


   重大資產出售暨關聯交易報告書
                      （修訂稿）




           交易對方                       住所及通訊地址

北京中建云霄投資管理有限公司 北京市朝陽區霄云里 3 號樓 2 層 205 室




                          獨立財務顧問




                      二〇一四年十二月
            北京中關村科技發展（控股）股份有限公司重大資產出售暨關聯交易報告書（修訂稿）




                                   聲         明

   本公司及董事會全體成員保證本報告書及其摘要內容的真實、準確、完整，
對本報告書及其摘要中的虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏承擔個別和連帶的法
律責任。
   本公司負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人保證本報告書及其
摘要中財務會計資料真實、準確、完整。
   中國證券監督管理委員會及其它政府機關對本次重大資產出售所做的任何
決定或意見，均不表明其對本公司股票的價值或投資者的收益作出實質性判斷或
者保證。任何與之相反的聲明均屬虛假不實陳述。
   本次交易完成后，本公司經營與收益的變化，由本公司自行負責；因本次交
易引致的投資風險，由投資者自行負責。
   投資者若對本報告書及其摘要存有任何疑問，應咨詢自己的股票經紀人、律
師、專業會計師或其他專業顧問。




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                                  修訂說明

   根據中國證監會對本次重組交易的相關反饋意見、審核意見的要求，本公司
對重組報告書進行了相應的更新、補充和完善，具體更新、補充和完善的主要內
容如下：


一、“重大事項提示”部分

   公司在“一、本次交易方案概述”中對交易價格進行了調整說明；在“三、
交易標的作價情況”進行了調整完善；在“八、本次交易的標的不包含被查封股
份”中補充披露了交易標的中關村建設 90%股權是否存在抵押、質押等擔保權利
限制，是否涉及司法強制執行或其他爭議股權的情形。


二、“第一節 交易概述”部分

   公司在“三、本次交易的決策過程”之“（一）上市公司履行的決策程序”
中補充了上市公司 2014 年第八次臨時股東大會的審議情況；在“六、本次交易
的價格”中補充了對交易價格依據《股份轉讓協議》進行調整的說明。


三、“第四節 標的資產基本情況”部分

   公司在“一、標的公司的概況”之“（三）中關村建設的產權控制關系”中
補充披露了中關村建設下屬子公司截至 2014 年 9 月 30 日的財務會計信息；在“一、
標的公司的概況”之“（六）主要資產的權屬狀況、對外擔保情況及主要負債情
況”中補充披露了中關村建設截至 2014 年 9 月 30 日的資產負債及對外擔保情況；
在“一、標的公司的概況”之“（八）最近兩年一期主要財務指標”中更新了中
關村建設的主要財務指標；在“二、交易標的評估情況”之“（三）資產基礎法
評估說明”之“其他無形資產”中補充披露了標的資產資產基礎法評估中，專利
評估值為 0 的原因分析；在“二、交易標的評估情況”之“（三）收益法評估說


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明”之“（13）未來年度息前稅后現金流量的預測”中補充披露了標的資產收益
法評估中，現金流量預測的合理性；在“四、本次交易涉及的債權債務的處理”
中增加了上市公司欠付款項的具體情形和形成原因，并補充披露上述安排的具體
措施、是否存在潛在法律風險及是否損害上市公司的利益。


四、“第七節 本次交易定價依據及公平合理性分析”部分

   公司在“一、本次交易的定價依據”中補充披露標的資產過渡期損益安排及
交易價格調整方案的合理性，是否損害上市公司及中小股東的權益；在“二、本
次交易定價合理性分析”中增加了“（二）交易價格調整的合理性”等內容；增
加了“五、獨立董事對于交易價格依據《股份轉讓協議》進行調整的意見”等內
容。


五、“第九節 財務會計信息”部分

   補充披露了標的公司截至 2014 年 9 月 30 日的財務會計信息；在“七、補充
說明”之“（一）2013 年中關村建設巨額虧損的情況說明”之“5、擬結算項目預
計發生的虧損”中補充披露了上述項目相關協議內容及項目虧損情況；在“七、
補充說明”之“（二）其他異常情況說明”中補充披露了標的資產 2013 年固定資
產減少的原因及固定資產處置價格及價格的合理性分析，對標的資產 2013 年其
他應付款增加的主要原因進行了補充說明，并補充披露了 2013 年標的資產資產
減值損失增加的原因及其是否符合《企業會計準則》的相關規定；對“八、最近
一期應收賬款、其他應收款前五名明細情況”進行了更新披露。


六、“第十節 同業競爭及關聯交易”部分

   公司在“二、關聯交易”之中增加了“（四）標的資產的關聯交易情況”等
內容，對標的資產的關聯方、關聯交易及關聯方交易價格的公允性進行了補充披
露。




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七、“第十一節 資金、資產占用及擔保情況”部分

   公司在“二、擔保情況”之“（二）對子公司擔保”之“1、為中關村建設提
供擔保”中對相關存續擔保對上市公司的影響進行了補充分析。公司在“二、擔
保情況”之“（二）對子公司擔保”之“2、為四環醫藥發行私募債提供擔保”及
“3、為中實混凝土的擔保”中更新了相關內容。


八、“第十五節 其他重要事項”部分

   在“一、2008 年以來中關村建設資產變動情況”之“（十）中關村建設轉讓
北京中科霄云資產管理有限公司股權”中，補充披露 2013 年 9 月上市公司收購
標的資產持有中科霄云 99%股權的原因和必要性，并結合中科霄云報告期內財務
數據補充披露了上述股權轉讓價格確定依據及合理性；補充披露了“二、本次交
易標的資產作價與 2008 年上市公司購入標的資產 48.25%股權時作價差異分析”
等內容，對其差異原因及本次交易作價的合理性進行分析；在“三、中關村建設
作為被告的重大未決訴訟案件及其對上市公司的影響”中，補充披露了標的資產
未決訴訟的會計處理方法及是否符合《企業會計準則》的規定，并結合所涉訴訟
的相關內容，補充披露了其最新進展情況或結果，同時分析了其對本次交易作價
和上市公司的影響；增加了“四、本次交易中對中小投資者權益保護的安排”等
內容，對股東大會表決情況、網絡投票的落實情況、資產定價公允性等進行了補
充披露。


九、“第十七節 備查文件及本次交易相關的中介機構”部分

   補充披露了相關的備查文件。




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                               重大事項提示

    本部分所述詞語或簡稱與本報告書中“釋義”所述詞語或簡稱具有相同含義。



一、本次交易方案概述

    上市公司將其所持中關村建設 90%的股份按照基準日 2013 年 12 月 31 日的評
估值作價 521.70 萬元出售給中建云霄，同時約定在過渡期間中關村建設所產生
的損益由上市公司享有或承擔，并據此調整交易價格；根據致同出具的致同審字
（2014）第 110ZC2390 號審計報告，中關村建設 2014 年 1~9 月歸屬于母公司的
凈利潤為-3,127.83 萬元，按照《股份轉讓協議》的約定，并經上市公司 2014 年
度第八次臨時股東大會的審議通過，本次交易價格最終確定為 0 元。



二、交易標的公司經營和財務情況

    根據致同出具的審計報告，中關村建設 2010 年~2013 年經營一直處于虧損狀
態，2010 年～2013 年中關村建設實現的營業收入分別為 175,034.70 萬元、219,744.10
萬元、229,730.92 萬元、254,268.39 萬元，實現的凈利潤分別為-6,052.32 萬元、-1,798.41
萬元、4,245.20 萬元、-24,200.01 萬元，實現的扣除非經常性損益后的凈利潤分別
為-5,975.65 萬元、-5,650.48 萬元、-5,906.65 萬元、-26,274.67 萬元；截至 2013 年 12
月 31 日，中關村建設合并報表總資產 226,186.53 萬元、總負債 226,406.11 萬元、
歸屬于母公司股東權益-1,345.40 萬元，母公司報表總資產 229,986.39 萬元、總負
債 229,233.08 萬元、股東權益 753.31 萬元。



三、交易標的作價情況

    1、根據本公司與中建云霄簽署的《股份轉讓協議》，本次交易中，雙方對于


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交易價格及過渡期損益做了如下安排：
     交易價格以京都中新出具的京都中新評報字（2014）第 0036 號《資產評估
報告書》中確定的標的股份的評估值作為確定依據，標的股份的轉讓價格確定為
人民幣 521.70 萬元；同時約定，過渡期間標的股份所對應的標的公司的期間損
益由本公司享有或承擔，即應當根據標的股份所對應的標的公司的期間損益對標
的股份轉讓價格作相應調整：
     （1）如標的公司在過渡期間盈利，則相應調增標的股份轉讓價格，增加數
額相當于標的股份所對應的過渡期間盈利數額；
     （2）如標的公司在過渡期間虧損，則相應調減標的股份轉讓價格，減少數
額相當于標的股份所對應的過渡期間虧損數額。如標的公司過渡期間虧損使得調
整后的標的股份轉讓價格等于 0 元或小于 0 元的，則標的股份的最終轉讓價格確
定為 0 元。
     （3）本公司應于《股份轉讓協議》生效日當月聘請具有證券從業資格的會
計師對標的公司進行審計，期間損益以審計后的結果確定。
     （4）生效日當月及之后的標的股份所對應的標的公司的損益全部由標的股
份轉讓完成后的新股東享有或承擔。
     2、根據致同出具的致同審字（2014）第 110ZC2390 號審計報告，中關村建
設 2014 年 1-9 月歸屬于母公司的凈利潤為-3,127.83 萬元。
     因此，根據《股份轉讓協議》中對過渡期安排的約定和中關村建設的經營狀
況，并經上市公司 2014 年度第八次臨時股東大會審議通過，標的股份的最終交
易價格為 0。



四、本次交易構成重大資產重組

    本次交易標的為中關村建設 90%的股份，根據致同出具的致同審字（2014）
第 110ZA1435 號 《 審 計 報 告 》， 中 關 村 建 設 2013 年 度 合 并 口 徑 營 業 收 入 為
2,542,683,948.06 元 ， 占 上 市 公 司 2013 年 度 經 審 計 的 合 并 口 徑 營 業 收 入
3,605,177,851.36 元的比例為 70.53%。按照《重組辦法》中的相關規定，本次交易
構成重大資產重組。


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五、本次交易構成關聯交易

   本次交易的交易對方為中建云霄，自然人谷向陽、邱金蘭、魏明杰分別持有
中建云霄 40%、30%、30%的股權，為中建云霄共同控制人。谷向陽、邱金蘭、
魏明杰目前分別擔任中關村建設的總經理、副總經理兼總經濟師、總會計師，為
中關村建設的重要高管人員，除前述在中關村建設任職外，谷向陽、邱金蘭、魏
明杰未在中關村任職，且與中關村的控股股東國美控股集團有限公司、北京鵬潤
投資有限公司、中關村的實際控制人黃俊烈先生（又名黃光裕）不存在關聯關系。
但因中關村建設是中關村的重要子公司，根據《上市規則》的相關規定，基于實
質重于形式的審慎原則，谷向陽、邱金蘭、魏明杰應認定為中關村的關聯自然人，
其直接控制的中建云霄應為中關村的關聯法人，因此本次交易構成關聯交易。



六、本次交易不會導致公司控制權發生變化

   本次交易不涉及上市公司股權變動，不會導致上市公司實際控制人變更。



七、本次重大資產出售實施完成后的利潤分配政策

   為貫徹中國證監會《關于進一步落實上市公司現金分紅有關事項的通知》的
相關精神，上市公司已經在公司章程中明確了利潤分配特別是現金分紅的相關政
策。根據致同出具的致同審字（2014）第 110ZA1435 號《審計報告》，截至 2013
年 12 月 31 日，上市公司母公司未分配利潤為-134,140.49 萬元。因此，上市公司
目前不具備現金分紅的條件。
   本次重大資產出售實施完成后，上市公司將嚴格按照現行《公司章程》第一
百九十六條的規定執行利潤分配政策，具體內容如下：
   “1、利潤分配的形式：公司采用現金、股票或者現金與股票相結合的方式分
配股利。在有條件的情況下，公司可以進行中期利潤分配。
   2、公司現金分紅的具體條件和比例：除特殊情況外，公司在當年盈利且累
計未分配利潤為正的情況下，采取現金方式分配股利，每年以現金方式分配的利
潤不少于當年實現的合并報表可供分配利潤的百分之十。

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   特殊情況是指：公司發生的依據公司章程規定需提交股東大會審議的重大投
資事項。
   3、公司發放股票股利的具體條件：公司在經營情況良好，并且董事會認為
公司股票價格與公司股本規模不匹配、發放股票股利有利于公司全體股東整體利
益時，可以在滿足上述現金分紅的條件下，提出股票股利分配預案。”



八、本次交易的標的不包含被查封股份

   截至本報告書簽署之日，上市公司持有中關村建設 94%股份，合計 37,600 萬
股，其中 4%股份（1,600 萬股）被相關債權人查封，具體情況詳見本報告書“第四
節 標的資產基本情況”之“（五）上市公司持有的中關村建設 1,600 萬股股份查封
情況及與本次交易標的關系”。
   本次交易的標的為上市公司持有的中關村建設 90%股份，合計 36,000 萬股，
不包含被查封的 4%股份（1,600 萬股）。
   根據在北京市工商行政管理局查詢的結果，除上市公司持有的中關村建設 4%
股份由于訴訟原因被北京市西城區人民法院查封外，上市公司持有的中關村建設
其余 90%股份(即本次交易的標的資產) 不存在抵押、質押等擔保權利限制，也不
涉及司法強制執行或其他爭議的情形，標的資產的轉讓不存在實質性法律障礙。



九、交易標的公司 2008 年以來資產業務發生重大變化

    中關村建設自 2008 年被上市公司并表控制以來，資產和業務已發生重大變
化，部分優質資產被剝離至上市公司，中關村建設的主業從“地產+建筑施工”轉變
為單純的“建筑施工”。具體內容詳見本報告書第十五節的相關內容。



十、風險因素

   投資者在評價本公司此次重大資產重組時，除本報告書的其他內容和與本報
告書同時披露的相關文件外，還應特別認真地考慮下述各項風險因素。


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(一) 經濟形勢及宏觀調控政策風險


   本次交易完成后，上市公司的主營業務為房地產和醫藥。其中，房地產行業
與宏觀經濟形勢密切相關，國際國內經濟形勢變化使經濟增長和結構調整存在一
定的不確定性，另外隨著國家宏觀調控政策的進一步深化，公司房地產業務不可
避免地受到一定影響。未來公司整體外部環境依然嚴峻，業務經營短期內難以發
生根本性的好轉，利潤增長空間有限。


(二) 上市公司存在未彌補虧損的風險


   根據致同出具的致同審字（2014）第 110ZA1435 號《審計報告》，截至 2013
年 12 月 31 日，上市公司母公司未分配利潤為-134,140.49 萬元。根據《公司法》、
《證券發行管理辦法》等法律法規的規定，上市公司將由于存在金額較大的未彌
補虧損而無法向股東進行現金分紅和通過公開發行證券進行再融資。


(三) 子公司管理控制的風險


   目前上市公司下屬子公司數量較多，且涉及多個業務領域。該經營現狀使上
市公司在業務、財務與資金、人事方面面臨管理與控制風險。雖然上市公司對于
子公司運營管理有一套較為完善的內部管理機制，但如果內部管理機制不能適應
子公司數量增多的要求，則可能會帶來管理上的風險。


(四) 股價波動的風險


   上市公司股票價格不僅取決于公司的盈利水平及發展前景，也受到市場供求
關系、國家經濟政策調整、利率和匯率的變化、股票市場投機行為以及投資者心
理預期等各種不可預測因素的影響，從而使上市公司股票的價格偏離其價值，給
投資者帶來投資風險。




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                                  特別提示

    本次交易標的為中關村建設 90%的股份，合計 36,000 萬股股份，京都中新對
交易標的出具了以 2013 年 12 月 31 日為評估基準日的《資產評估報告書》（京都
中新評報字（2014）第 0036 號），確定本次交易標的的評估價值為 521.70 萬元。



一、評估假設前提合理

    京都中新出具的編號為京都中新評報字（2014）第 0036 號的《資產評估報
告書》系基于如下假設：
    1、企業所遵循的國家有關法律、法規、政策、制度仍如現時狀況而無重大
改變；
    2、企業所在地區以及經濟業務涉及地區的社會政治、經濟環境無重大變化；
    3、企業具有對其資產完全占有和支配的權利，并在經營范圍、方式和決策
程序上與現時大方向保持一致；
    4、有關金融信貸利率、賦稅基準及稅率、外匯匯率及市場行情在正常或政
府既定的范圍內變化；
    5、無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素造成對企業生產經營活動重大
不利影響；
    6、中關村建設的資產不存在重大法律糾紛和障礙；
    7、假設企業的經營者是負責的，且公司管理層有能力擔當其責任；
    8、假設企業所提供的財務資料所采取的會計政策和編寫此份報告時所采用
的會計政策在重要方面基本一致；
    9、除非另有說明，假設企業完全遵守所有有關的法律和法規，并能夠持續
經營下去；
    10、假設國家的稅收政策在企業未來的經營過程中保持相對穩定；
    11、假設企業提供的歷史經營數據真實；


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    12、假設中關村建設將保持現有狀態持續經營，并在經營范圍、經營場所、
經營方式和決策程序上與現時相比無重大變化，未考慮本項目評估目的實現后對
企業未來收益預測的影響；
    13、本次評估沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保以及其它經濟行為所可能
帶來的損失；
    14、中關村建設被法院查封的豪成底商的產權證證載人為中關村建設，本次
評估假設其將保持基準日的存續狀態，未考慮未來其使用狀態的改變對評估結果
所產生的影響。
    綜上，本次評估的假設前提均按照國家有關法律法規及規定進行，并遵循
了市場通用慣例與準則，符合評估對象的實際情況，未發現與評估假設前提相
悖的事實存在，評估假設前提具有合理性。



二、評估方法適當

    根據本次評估目的對應經濟行為的實際狀況以及評估對象的具體情況，評
估方法采用資產基礎法和收益法。


(一) 資產基礎法


    是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及
表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法，經評估人員調查，
中關村建設各項資產的價值可根據其具體情況選用適當的具體評估方法得出，
故適宜于用資產基礎法進行評估。


(二) 收益法


    收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評
估資產價值的一種資產評估方法。
    采用收益法對資產進行評估所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取
得預期收益的權利所支付的貨幣總額。資產的評估價值與資產的效用或有用程
度密切相關，資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。

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(三) 評估方法的確定


   依據中關村建設作出的截至 2018 年的盈利預測，中關村建設 2014 年至 2018
年企業自由現金流均為負值。中關村建設自 2010 年起一直處于經營虧損狀態，
在現有經營政策和資產規模的狀況下，中關村建設作出了 2014 年至 2018 年的
盈利預測數據，數據顯示其未來年度企業自由現金流均為負值。經過評估師測算，
其評估值也為負值。因此，以資產基礎法評估結果作為本次評估最終評估結論。



三、關于中關村建設資質的相關說明

(一) 中關村建設資質情況說明


    中關村建設原擁有住房和城鄉建設部頒發的房屋建筑工程施工總承包特級
資質，在 2012 年參加住房和城鄉建設部組織的房屋建筑工程施工總承包資質重
新評定過程中因工法項未達到房屋建筑工程施工總承包特級資質數量要求（特級
資質要求三項國家級工法，中關村建設只有一項國家級工法），故未通過特級資
質的評定。經中關村建設申請，被準予房屋建筑工程施工總承包特級資質暫定期
一年（有效期到 2013 年 12 月 28 日）。在 2013 年國家級工法評定中中關村建設上
報的三項工法均未獲得認定，至此中關村建設在近期已無法完成房屋建筑工程施
工總承包特級資質的評定；由于特級資質的評定每五年一次，故再次申報特級資
質需等到 2017 年。目前，中關村建設已無房屋建筑工程施工總承包特級資質。
    根據《建筑業企業資質管理規定》第二十七條：“企業取得建筑業企業資質
后不再符合相應資質條件的，建設主管部門、其他有關部門根據利害關系人的請
求或者依據職權，可以責令其限期改正；逾期不改的，資質許可機關可以撤回其
資質。被撤回建筑業企業資質的企業，可以申請資質許可機關按照其實際達到的
資質標準，重新核定資質。” 因此，中關村建設的房屋建筑工程施工總承包資質
等級存在不確定性，須以主管部門的最終評定結果為準。


(二) 中關村建設資質評估說明


    在對中關村建設進行資產評估時，評估機構在收益法評估中，在預測未來營

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業收入時考慮了中關村建設資質對未來年度工程承接的影響；在資產基礎法評估
中，對中關村建設的資質未進行單獨評估，理由如下：
    （1）根據《中華人民共和國行政許可法》第 9 條規定，建筑業企業資質是
準許特定的企業從事符合法定條件的活動，其主體和對象不可分離，不能獨立存
在和單獨交易；
    （2）企業資質由多種因素決定，包括專業人員的構成、技術條件、經營業
績和管理水平的投入成本等，上述因素在評估中難以計量，無法進行獨立評估。
    因此，評估機構在資產基礎法評估中未對中關村建設的資質進行單獨評估。




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                                                           目                 錄

聲     明.............................................................................................................................i
修訂說明........................................................................................................................ ii
      一、     “重大事項提示”部 分........................................................................................................ii
      二、     “第一節 交易概述”部分............................................................................................ii
      三、     “第四節 標的資產基本情況”部分............................................................................ii
      四、     “第七節 本次交易定價依據及公平合理性分析”部分.......................................... iii
      五、     “第九節 財務會計信息”部分...................................................................................iii
      六、     “第十節 同業競爭及關聯交易”部分.......................................................................iii
      七、     “第十一節 資金、資產占用及擔保情況”部分...................................................... iv
      八、     “第十五節 其他重要事項”部分...............................................................................iv
      九、     “第十七節 備查文件及本次交易相關的中介機構”部分...................................... iv
重大事項提示................................................................................................................ v
      一、     本次交易方案概述..........................................................................................................v
      二、     交易標的公司經營和財務情況......................................................................................v
      三、     交易標的作價情況..........................................................................................................v
      四、     本次交易構成重大資產重組.........................................................................................vi
      五、     本次交易構成關聯交易................................................................................................vii
      六、     本次交易不會導致公司控制權發生變化....................................................................vii
      七、     本次重大資產出售實施完成后的利潤分配政策........................................................vii
      八、     本次交易的標的不包含被查封股份...........................................................................viii
      九、     交易標的公司 2008 年以來資產業務發生重大變化................................................. viii
      十、     風險因 素....................................................................................................................... viii
特別提示........................................................................................................................ x
      一、 評估假設前提合理..........................................................................................................x
      二、 評估方法適 當................................................................................................................. xi
      三、 關于中關村建設資質的相關說明................................................................................xii
目         錄..................................................................................................................... xiv
釋         義........................................................................................................................1
第一節              交易概述...................................................................................................4
      一、     本次交易的背景和目的..................................................................................................4
      二、     本次交易的具體方案......................................................................................................5
      三、     本次交易的決策過程......................................................................................................5
      四、     本次交易的交易對方......................................................................................................6
      五、     本次交易的標的資產......................................................................................................6


                                                                    1-xiv
                  北京中關村科技發展（控股）股份有限公司重大資產出售暨關聯交易報告書（修訂稿）


   六、   本次交易的價格..............................................................................................................7
   七、   本次交易構成關聯交易..................................................................................................7
   八、   本次交易構成重大資產重組......................................................................................... 8
   九、   本次交易不會導致控制權發生變化............................................................................. 9
第二節        上市公司基本情況.................................................................................10
   一、   上市公司概況................................................................................................................10
   二、   上市公司設立、上市和股本變動情況....................................................................... 11
   三、   上市公司股本結構及前十大股東............................................................................... 17
   四、   上市公司最近三年的控股權變動及重大資產重組情況........................................... 18
   五、   上市公司主營業務發展情況....................................................................................... 19
   六、   上市公司下屬子公司情況........................................................................................... 20
   七、   上市公司主要財務指標............................................................................................... 20
   八、   上市公司控股股東、實際控制人概況....................................................................... 21
第三節        交易對方基本情況.................................................................................24
   一、   交易對方概況................................................................................................................24
   二、   歷史沿 革........................................................................................................................24
   三、   產權及控制關系............................................................................................................25
   四、   本次交易的資金來源....................................................................................................28
   五、   本次重組交易對方有關情況的說明........................................................................... 28
第四節        標的資產基本情況.................................................................................30
   一、   標的公司的概況............................................................................................................30
   二、   交易標的評估情況........................................................................................................69
   三、   交易標的與上市公司會計政策和會計估計差異說明............................................. 108
   四、   本次交易涉及的債權債務的處理............................................................................. 108
   五、   本次交易取得中關村建設其他股東的同意情況..................................................... 112
第五節        本次交易合同的主要內容...................................................................113
   一、   合同主體及簽訂時間................................................................................................. 113
   二、   標的股份轉讓價款......................................................................................................113
   三、   股份轉讓價款及支付方式......................................................................................... 114
   四、   資產過戶的時間安排................................................................................................. 114
   五、   過渡期安 排..................................................................................................................114
   六、   標的公司相關安排......................................................................................................115
   七、   聲明、承諾和保證......................................................................................................115
   八、   合同的生效條件和生效時間..................................................................................... 115
   九、   違約責任與免責條款................................................................................................. 116
第六節        本次交易的合規性分析.......................................................................117
   一、 符合國家產業政策和有關環境保護、土地管理、反壟斷等法律和行政法規的規定
        117
   二、   不會導致上市公司不符合股票上市條件................................................................. 117
   三、   重大資產重組所涉及的資產定價公允，不存在損害上市公司和股東合法權益的情
   形     117
   四、   重大資產重組所涉及的資產權屬清晰，資產過戶或者轉移不存在法律障礙.....118

                                                               1-xv
                    北京中關村科技發展（控股）股份有限公司重大資產出售暨關聯交易報告書（修訂稿）


   五、 有利于上市公司增強持續經營能力，不存在可能導致上市公司重組后主要資產為
   現金或者無具體經營業務的情形........................................................................................ 118
   六、 有利于上市公司在業務、資產、財務、人員、機構等方面與實際控制人及其關聯
   人保持獨立，符合中國證監會關于上市公司獨立性的相關規定....................................119
   七、 有利于上市公司保持健全有效的法人治理結構..................................................... 119
第七節           本次交易定價依據及公平合理性分析...............................................120
   一、     本次交易的定價依據................................................................................................. 120
   二、     本次交易定價合理性分析......................................................................................... 121
   三、     董事會對本次交易評估事項的意見......................................................................... 122
   四、     獨立董事對本次交易評估事項的意見..................................................................... 124
   五、     獨立董事對于交易價格依據《股份轉讓協議》進行調整的意見.........................124
第八節           本次交易對上市公司的影響...............................................................125
   一、 本次交易前上市公司財務狀況和經營成果............................................................. 125
   二、 本次交易完成后公司財務狀況、盈利能力及未來趨勢分析.................................129
   三、 本次交易對公司的其他影響..................................................................................... 135
第九節           財務會計信息.......................................................................................137
   一、     合并資產負債表..........................................................................................................137
   二、     母公司資產負債表......................................................................................................138
   三、     合并利潤 表..................................................................................................................140
   四、     母公司利潤 表..............................................................................................................141
   五、     合并現金流量表..........................................................................................................141
   六、     母公司現金流量表......................................................................................................143
   七、     補充說 明......................................................................................................................144
   八、     最近一期應收賬款、其他應收款前五名明細情況................................................. 153
第十節           同業競爭及關聯交易...........................................................................154
   一、 同業競 爭......................................................................................................................154
   二、 關聯交 易......................................................................................................................155
第十一節         資金、資產占用及擔保情況...............................................................162
   一、 資金、資產占用情況................................................................................................. 162
   二、 擔保情 況......................................................................................................................163
   三、 本次交易完成后，上市公司與中關村建設之間資金占用及擔保情況的處理.....170
第十二節         最近十二個月內重大資產交易情況的說明.......................................172
   一、 最近十二個月內重大資產交易的情況..................................................................... 172
   二、 上述重大資產交易與本次交易的關系..................................................................... 172
第十三節         相關人員買賣公司股票的說明...........................................................173
   一、 連續停牌前公司股票價格波動情況說明................................................................. 173
   二、 停牌前 6 個月內公司股票交易的自查情況............................................................. 173
第十四節         風險因素...............................................................................................175
   一、 經濟形勢及宏觀調控政策風險................................................................................. 175
   二、 上市公司存在未彌補虧損的風險............................................................................. 175


                                                                1-xvi
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      三、 子公司管理控制風險................................................................................................. 175
      四、 股價波動的風險..........................................................................................................176
第十五節            其他重要事項.......................................................................................177
      一、     2008 年以來中關村建設資產變動情況..................................................................... 177
      二、     上市公司受讓中科霄云的必要性和交易價格的合理性......................................... 180
      三、     本次交易標的資產作價與 2008 年上市公司購入標的資產 48.25%股權時作價差異
      分析     182
      四、     中關村建設作為被告的重大未決訴訟案件及其對上市公司的影響.....................189
      五、     本次交易中對中小投資者權益保護的安排............................................................. 196
第十六節            獨立董事和中介機構的結論性意見...................................................200
      一、 獨立董事就本次交易發表如下獨立意見................................................................. 200
      二、 獨立財務顧問對本次交易出具的結論性意見......................................................... 201
      三、 律師事務所對本次交易出具的結論性意見............................................................. 202
第十七節            備查文件及本次交易相關的中介機構...............................................203
      一、 備查文 件......................................................................................................................203
      二、 備查地 點......................................................................................................................203
      三、 相關證券服務機構......................................................................................................204
第十八節            全體董事及相關中介機構聲明.............................錯誤！未定義書簽。
獨立財務顧問聲明....................................................................................................213
律師事務所聲明........................................................................................................213
審計機構聲明............................................................................................................213
資產評估機構聲明....................................................................................................213




                                                                 1-xvii
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                                  釋           義

     在本報告書中，除非另有說明，下列簡稱具有如下含義：


中關村/上市公司/本
                        指    北京中關村科技發展（控股）股份有限公司
公司

中建云霄/交易對方       指    北京中建云霄投資管理有限公司

中關村建設/標的公             北京中關村開發建設股份有限公司，為上市公司控
                        指
司                            股子公司，上市持股 94%，合計 37,600 萬股

                              上市公司所持中關村建設 90%的股份，合計 36,000
交易標的/標的資產       指
                              萬股

                              上市公司將其所持中關村建設 90%的股份出售給
本次交易/重大資產
                        指    中建云霄，中建云霄以現金 0 元受讓該股份的行
出售
                              為。

                              北京中關村科技發展（控股）股份有限公司與北京
                              中建云霄投資管理有限公司于 2014 年 6 月 12 日簽
《股份轉讓協議》        指
                              署的《關于北京中關村開發建設股份有限公司之股
                              份轉讓協議》

                              京都中新出具的京都中新評報字（2014）第 0036
《資產評估報告》        指
                              號《資產評估報告書》

評估基準日、基準日      指    2013 年 12 月 31 日

                              指評估基準日次日至《股份轉讓協議》生效日前一
過渡期                  指
                              月的最后一日之間的期間

國都證券/獨立財務
                        指    國都證券有限責任公司
顧問

觀韜                    指    北京觀韜律師事務所




                                         1-1
             北京中關村科技發展（控股）股份有限公司重大資產出售暨關聯交易報告書（修訂稿）



                              致同會計師事務所（特殊普通合伙）（前身為京都
致同                    指
                              天華會計師事務所有限公司）

京都中新                指    北京京都中新資產評估有限公司

鵬潤投資                指    北京鵬潤投資有限公司

                              國美控股集團有限公司（原名為北京鵬泰投資有限
國美控股                指
                              公司，于 2011 年 9 月更名）

中關村創投              指    北京中關村青年科技創業投資有限公司

中實混凝土              指    北京中實混凝土有限責任公司

中關村數據              指    北京中關村數據科技有限公司

中科泰和                指    北京中科泰和物業服務有限公司

科貿電子城              指    北京中關村科貿電子城有限公司

成都中關村              指    成都中關村科技發展有限公司

哈爾濱中關村            指    哈爾濱中關村開發建設有限責任公司

重慶海德                指    重慶海德實業有限公司

美侖房地產              指    北京美侖房地產開發有限責任公司

四環醫藥                指    北京中關村四環醫藥開發有限責任公司

華素制藥                指    北京華素制藥股份有限公司

中宏基                  指    北京中宏基建筑工程有限責任公司

中關村軟件              指    中關村科技軟件有限公司

住總集團                指    北京住總集團有限責任公司

住總市政                指    北京住總市政工程有限責任公司

中昊市政                指    北京中昊市政機械工程有限責任公司

中關村沈陽              指    中關村（沈陽）建設有限公司

中科霄云                指    北京中科霄云資產管理有限公司

中泰恒設備              指    北京中泰恒設備安裝有限責任公司

中冠裝飾                指    北京中冠建筑裝飾有限責任公司

中宏成租賃              指    北京中宏成模架租賃有限責任公司

中盛勞務                指    北京中盛勞務有限責任公司


                                         1-2
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中科遠太                指    北京中科遠太商貿有限公司

元鴻投資                指    北京元鴻投資有限公司

富宏房地產              指    北京富宏房地產開發有限責任公司

大同中凱恒              指    大同中凱恒建設工程有限公司

珠海中關村              指    珠海市中關村投資有限公司

公司法                  指    中華人民共和國公司法

證券法                  指    中華人民共和國證券法

                              《上市公司重大資產重組管理辦法》（證監會令第
《重組辦法》            指
                              53 號）

                              《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則
《準則第 26 號》        指    第 26 號——上市公司重大資產重組申請文件》（證
                              監會公告[2008]13 號）

                              《關于規范上市公司重大資產重組若干問題的規
《重組規定》            指
                              定》（證監會公告[2008]14 號）

                              《關于加強與上市公司重大資產重組相關股票異
《暫行規定》            指
                              常交易監管的暫行規定》

《上市規則》            指    《深圳證券交易所股票上市規則》

中國證監會              指    中國證券監督管理委員會

深交所/交易所           指    深圳證券交易所

元/萬元                 指    人民幣元/萬元




                                         1-3
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                             第一節 交易概述



一、本次交易的背景和目的

(一) 上市公司出售中關村建設股權的背景


1、中關村建設自 2010 年以來連續經營虧損，嚴重拖累公司經營業績


    中關村建設自 2010 年以來，因外部市場競爭更加激烈以及內部資金短缺、業
務萎縮、人才流失、管理不嚴等因素致使經營一直處于虧損狀態，2010 年～2013
年實現的扣除非經常性損益后的凈利潤分別為-5,975.65 萬元、-5,650.48 萬元、
-5,906.65 萬元、-26,274.67 萬元。
    中關村建設的連續經營虧損已嚴重拖累了上市公司的經營業績，也使得上市
公司 2013 年度出現巨虧，同時也面臨著 2013 年以及 2014 年連續兩年虧損的風險。
出售中關村建設有利于公司化解上述風險，保證公司的持續盈利能力。


2、出售中關村建設有利于公司集中資源發展優勢產業


    在金融環境嚴峻、房地產調控政策持續、主要業務市場競爭激烈等諸多不利
影響的宏觀背景下，中關村面臨如何利用有限的資源實現既定發展目標的艱巨挑
戰。中關村涉足醫藥、房地產、混凝土制造、建安施工、物業管理、廣告服務等
業務，龐雜的業務增加了中關村的管理難度，消耗了中關村大量資源，不利于中
關村集中優勢資源實現關鍵產業方向的重大突破。
    針對國家宏觀調控持續帶來的現實壓力以及中關村的業務現狀，中關村第四
屆董事會第八次會議明確了上市公司“科技地產+醫藥”為主業的未來發展方向，未
來三年規劃的主旋律是逐步清晰主業，推進非主業資產剝離，逐步實現業務聚焦。
    本次交易將使上市公司退出盈利能力不佳的建安施工行業，有利于上市公司
集中各項資源優先發展醫藥及地產業務，增強公司核心競爭力，增厚公司的盈利


                                          1-4
             北京中關村科技發展（控股）股份有限公司重大資產出售暨關聯交易報告書（修訂稿）



水平，符合上市公司的未來發展戰略。


(二) 中建云霄購買中關村建設股權的目的


   中建云霄是由中關村建設現任管理層人員設立的新公司，對中關村建設的歷
史及現狀較為了解，本次收購中關村建設 90%的股份，是期望能夠借助中關村建
設多年來在建筑施工行業積累的品牌和信譽，在收購中關村建設完成之后，進一
步加強對中關村建設的精細化管理，并完善制定更具吸引力的績效管理機制，以
充分挖掘中關村建設現有人員潛力并吸引外部優秀人才加入，逐步提升中關村建
設盈利能力，以最終實現扭虧為盈，重塑中關村建設的輝煌。



二、本次交易的具體方案

   根據上市公司與中建云霄簽署的《股份轉讓協議》，本次交易的方案為中建
云霄按照評估值以現金 521.70 萬元向上市公司購買本次交易標的；同時約定在
過渡期間標的公司所產生的損益由上市公司享有或承擔，并據此調整交易價格。
   本次交易標的以《資產評估報告》中的資產基礎法評估結果作為定價基礎，
經雙方協商一致，確定標的資產的初始交易價格為 521.70 萬元；根據致同出具的
致同審字（2014）第 110ZC2390 號審計報告，中關村建設 2014 年 1~9 月歸屬于
母公司的凈利潤為-3,127.83 萬元，按照《股份轉讓協議》的約定，并經上市公司
2014 年度第八次臨時股東大會的審議通過，確定標的股份的最終交易價格為 0
元。



三、本次交易的決策過程

(一) 上市公司履行的決策程序


   2014 年 4 月 30 日，因涉及籌劃重大事項，上市公司董事會向深交所申請自
2014 年 5 月 5 日起停牌。
   2014 年 5 月 12 日，因涉及籌劃重大資產重組事項，上市公司董事會向深交


                                         1-5
             北京中關村科技發展（控股）股份有限公司重大資產出售暨關聯交易報告書（修訂稿）



所申請自 2014 年 5 月 12 日起繼續停牌。
    2014 年 6 月 12 日，中關村第五屆董事會 2014 年度第九次臨時會議審議通過
了《北京中關村科技發展（控股）股份有限公司重大資產出售暨關聯交易報告書
（草案）》以及與本次交易相關的各項議案。
    2014 年 6 月 30 日，中關村 2014 年第四次臨時股東大會審議通過了《北京中
關村科技發展（控股）股份有限公司重大資產出售暨關聯交易報告書（草案）》
以及與本次交易相關的各項議案。
    2014 年 11 月 7 日，中關村第五屆董事會 2014 年度第十五次臨時會議審議通
過了《關于公司<重大資產出售暨重大關聯交易>中交易價格依據<股份轉讓協議>
進行調整的議案》。
    2014 年 11 月 24 日，中關村 2014 年第八次臨時股東大會審議通過了《關于公
司<重大資產出售暨重大關聯交易>中交易價格依據<股份轉讓協議>進行調整的
議案》。


(二) 交易對方履行的決策程序


    2014 年 5 月 9 日，中建云霄召開股東會，會議通過收購中關村建設 90%股份
的事宜。
    會議形成的決議如下：同意中建云霄收購中關村持有的中關村建設 90%的股
份，收購價格以資產評估機構出具的評估報告結果為依據確定；同意就上述收購
事宜簽訂相關協議（包括但不限于股份轉讓協議），并出具相關說明或承諾。



四、本次交易的交易對方

    本次交易的交易對方為北京中建云霄投資管理有限公司。



五、本次交易的標的資產

    本次交易的標的資產為上市公司所持有中關村建設 90%的股份，合計 36,000
萬股股份。


                                         1-6
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六、本次交易的價格

    1、根據本公司與中建云霄簽署的《股份轉讓協議》，本次交易中，雙方對于
交易價格及過渡期損益做了如下安排：
    交易價格以京都中新出具的京都中新評報字（2014）第 0036 號《資產評估
報告書》中確定的標的股份的評估值作為確定依據，標的股份的轉讓價格確定為
人民幣 521.70 萬元；同時約定，過渡期間標的股份所對應的標的公司的期間損
益由本公司享有或承擔，即應當根據標的股份所對應的標的公司的期間損益對標
的股份轉讓價格作相應調整：
    （1）如標的公司在過渡期間盈利，則相應調增標的股份轉讓價格，增加數
額相當于標的股份所對應的過渡期間盈利數額；
    （2）如標的公司在過渡期間虧損，則相應調減標的股份轉讓價格，減少數
額相當于標的股份所對應的過渡期間虧損數額。如標的公司過渡期間虧損使得調
整后的標的股份轉讓價格等于 0 元或小于 0 元的，則標的股份的最終轉讓價格確
定為 0 元。
    （3）本公司應于《股份轉讓協議》生效日當月聘請具有證券從業資格的會
計師對標的公司進行審計，期間損益以審計后的結果確定。
    （4）生效日當月及之后的標的股份所對應的標的公司的損益全部由標的股
份轉讓完成后的新股東享有或承擔。
    2、根據致同出具的致同審字（2014）第 110ZC2390 號審計報告，中關村建
設 2014 年 1-9 月歸屬于母公司的凈利潤為-3,127.83 萬元。
   綜上所述，根據《股份轉讓協議》中對過渡期安排的約定和中關村建設的經
營狀況，并經上市公司 2014 年度第八次臨時股東大會審議通過，標的股份的最
終交易價格確定為 0 元。



七、本次交易構成關聯交易

   中關村的控股股東為國美控股集團有限公司，實際控制人為黃俊烈（又名黃
光裕）先生。
   中建云霄的股東谷向陽先生、邱金蘭女士、魏明杰先生分別持有公司 40%、

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             北京中關村科技發展（控股）股份有限公司重大資產出售暨關聯交易報告書（修訂稿）



30%、30%的股權，三人合計持有公司 100%的股權，為公司共同控制人。谷向陽
先生、邱金蘭女士、魏明杰先生三位股東已分別做出聲明和承諾：“①中建云霄
為依法設立并有效存續的有限責任公司，不存在依法律法規和中建云霄公司章程
規定需予終止的情形。②中建云霄作為本次交易的交易對方，與中關村、中關村
的控股股東國美控股集團有限公司、北京鵬潤投資有限公司、中關村的實際控制
人黃俊烈先生（又名黃光裕）以及其他關聯方不存在關聯關系。③本人作為中建
云霄的自然人股東，與中關村之實際控制人黃俊烈（又名黃光裕）先生不存在親
屬關系。④本人對中建云霄的出資來源于個人自有資金，并無直接或間接來源于
中關村建設及其關聯方。⑤本人對所持中建云霄股權擁有完全的支配權，該等股
權不存在代持等受他人支配的情形。本人承諾在未來五年之內不會轉讓所持有的
中建云霄的股權，同時亦不會促使中建云霄轉讓本次交易擬受讓的中關村建設的
股份。”
    鑒于：
    （1）中關村建設 2013 年度合并口徑營業收入占上市公司 2013 年度經審計的
合并口徑營業收入的比例為 70.53%，是上市公司的重要子公司；
    （2）中建云霄的股東谷向陽先生、邱金蘭女士、魏明杰先生目前分別擔任
中關村建設的總經理、副總經理兼總經濟師、總會計師，系中關村建設的重要高
管人員。
    （3）根據深交所《上市規則》10.1.5 第五款的規定，“中國證監會、本所或上
市公司根據實質重于形式的原則認定的其他與上市公司有特殊關系，可能造成上
市公司對其利益傾斜的自然人”為上市公司的關聯自然人。
    綜上，考慮到谷向陽先生、邱金蘭女士、魏明杰先生與上市公司的特殊關系
及其在本次交易中的特殊身份，基于審慎原則，認定上述三人為上市公司的關聯
自然人，其直接控制的中建云霄為上市公司的關聯法人。因此，本次交易構成關
聯交易。



八、本次交易構成重大資產重組

    本次交易標的為中關村建設 90%的股份，根據致同出具的致同審字（2014）


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第 110ZA1435 號《審計報告》，中關村建設 2013 年度合并口徑營業收入為 254,268.39
萬元，占上市公司 2013 年度經審計的合并口徑營業收入 360,517.79 萬元的比例為
70.53%。按照《重組辦法》中的相關規定，本次交易構成重大資產重組。



九、本次交易不會導致控制權發生變化

   本次交易不涉及上市公司股權變動，不會導致上市公司實際控制人變更。




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                     第二節 上市公司基本情況



一、上市公司概況

公司名稱          北京中關村科技發展（控股）股份有限公司

英文名稱          BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD.

公司住所          北京市海淀區中關村南大街 32 號

公司類型          股份有限公司（上市）

股票簡稱          中關村

股票代碼          000931

注冊資本          674,846,940 元

上市地點          深圳證券交